十一假期过后，北京、上海的新房、二手房迅速摆脱长假影响，在“银十”开局阶段交出一份亮眼成绩单。网签数据显示，北京10月前半月新房、二手房网签量同比均明显上涨；上海二手房单日成交量突破1600套大关。两大具有风向标意义的一线城市，修复信号愈发清晰。多家业内机构据此判断，10月份楼市回暖态势有望延续。
数据：京、沪楼市成交持续修复
“十一”假期过后，北京、上海楼市成交同步走强，市场修复态势愈加清晰。
北京方面，市住建委网签数据显示，10月1日至15日，北京二手房成交4729套，较2025年同期的4005套增加724套，同比增长约18.08%。刚过去的9月，北京二手房网签15756套，环比增长13.7%。今年1—9月，北京二手住宅累计网签13.7万套，同比增长5.1%，创2022年以来同期新高。
新房端的购房需求同样放量，2026年9月北京新建商品住宅网签4675套，环比8月大涨约49.6%。市住建委网签数据显示，10月上半月新建商品住宅网签约2200套，较2025年同期的约1800套同样明显上涨。
上海同样作为楼市风向标城市，10月成交表现更为亮眼。据上海市房地产交易中心官网“网上房地产”数据显示，10月11日上海二手房（含商业）单日网签1615套，刷新2026年下半年单日新高，为年内第三次突破1600套，仅次于5月10日的1664套、4月11日的1632套。从单月成交来看，自今年3月起，上海二手房成交量已连续第7个月站稳月均2.3万套以上。
京、沪两地二手房成交持续修复，反映出市场改善与置换需求构成了核心支撑。从供给端来看，9月北京海淀、朝阳、丰台、通州等区域多个新盘密集取证入市；二手房流通提速，换房链条打通，带动刚需与改善类新房需求集中释放。
政策：优化落地提振市场信心
市场稳步回暖的背后，是一轮接一轮楼市政策“组合拳”在持续发力。今年以来，北京从限购优化、公积金政策放宽，到预售制度改革的落地，政策重心始终围绕“降门槛、稳预期、保交付、促流通”展开，逐步把积压的刚需和刚改需求重新拉回市场。
以8月8日实施的新政为例，非京籍居民购买五环内商品住房的社保或个税要求由“满2年”优化为“满1年”；上调公积金贷款额度，首套房最高可贷340万元；父母将自有住房赠予成年子女不再核验子女购房资格，让家庭内部房产流转更顺畅。
随后的9月24日，市住建委等四部门联合发布《本市贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》，落地商品住房销售制度改革实施细则，围绕预售管理、现房销售、主办银行制度、融资支持等多个方面完善新房监管体系。
这一系列的政策优化落地，有效降低购房门槛、强化新房风险管控，明显提振市场信心，为楼市成交修复夯实了政策基础。
结构：刚需仍是成交主力
不只是成交量的数字抬头，在政策红利与假期窗口期叠加之下，刚需与刚改需求被激活，新房与二手房的带看、认购、成交也同步走高。
国庆假期，北京青年报记者走访多个新房项目看到，售楼处、展厅人头攒动。除了开发商自销团队，不少中介分销人员也驻守现场带客，穿梭于各个项目之间。
多位项目营销人员证实，一系列楼市新政落地后，市场预期更加清晰、未来交付更有保障，让购房者观望情绪明显消退。位于大兴区4号线黄村火车站旁的某项目销售人员表示，从接触的客户反馈来看，大家的信心更足了，普遍认为谷底已经过去，在刚性居住需求下，会为性价比突出的房子买单。该项目主推71平方米带转角窗的三居室和112平方米的“四叶草”四居室。仅十一假期期间，就吸引了超2000组客户看房。据了解，项目的意向客户中，除了本地客群外，还有不少打算留在北京发展的外地年轻人，由于限购政策对社保要求优化到了1年，激活了不少有留京意愿的年轻刚需群体。
从数据上看，二手房端同样由刚需主导。研究机构的统计数据显示：上半年，北京总价500万元以下房源成交占比接近八成。政策叠加进一步压低入场门槛，过去因总价较高而积压的需求开始集中入市。
首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长赵秀池就指出，当前楼市热点聚焦在刚需、刚改类产品，已成为市场成交主力。叠加不少新盘项目在产品配置上全面升级，性价比颇为突出。对于有置业计划的购房者，不妨多看盘、多比较。
预期：“银十”延续成交热度
综合市场数据与政策效应，业内普遍认为，北京楼市“银十”将延续稳步修复、结构分化的行情。
中指研究院有关负责人认为，北京10月整体呈现成交稳定、结构分化的修复型特征，预计10月将延续筑底修复态势。
合硕机构首席分析师郭毅也表示，国庆节后新房、二手房成交均出现同比增长，印证了前期利好政策正在持续落地兑现。通过降低刚需门槛，缓解购房压力，让换房链条转起来，把真实居住需求从观望里解放出来。后续刚需盘及更多改善类项目的去化表现，将直接决定今年“银十”楼市的整体成色与市场热度。
文/北京青年报记者 李桁
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